Владелец недвижимости может делать с ней что захочет. Но только в рамках закона
Нормативные документы, касающиеся нашего пребывания и хозяйствования в жилых помещениях и на земельных участках, постоянно дорабатываются и меняются. Обычному человеку просто не под силу уследить за всеми новыми законодательными поправками. При этом оказаться в неприятной ситуации, совершая сделки с имуществом, можно запросто — правила изменились, а мы об этом не знали. Но как говорится, незнание не освобождает от ответственности...
О законодательных новеллах, затрагивающих вопросы регистрации прав собственности на недвижимость, «НВ» рассказала Елена ШЕМЯКИНА, заместитель руководителя управления Росреестра по Новгородской области.
— Елена Александровна, 31 июля вступил в силу закон, который, как утверждают эксперты, значительно упростит жизнь владельцам долей квартир, домов, земельных участков. В чем его суть?
— Он отменил обязательность нотариального удостоверения сделок с долями на недвижимость. До 2016 года всё было просто: захотела семья продать квартиру, все обладатели частей в ней в обычной письменной форме составляли договор на продажу. Но три года назад было введено обязательное нотариальное утверждение сделок по отчуждению долей либо с ипотекой долей. А эту услугу нотариусы оказывают платно, стоимость — от 4 до 7 тысяч рублей за одну сделку.
Мы проанализировали данные о регистрации с долевым имуществом после 2016 года — их количество сократилось примерно на 20%. То есть люди, для которых изменение жилищных условий не является крайней необходимостью, решили этого не делать.
Но в текущем году на федеральном уровне вернули схему, действовавшую до 2016 года, и с 31 июля нотариальное отчуждение долей больше не является обязательным, в случае если на сделку с недвижимостью согласны все обладатели долей. Если же нет, то без нотариуса не обойтись. В Новгородской области сейчас более 500 тысяч владельцев долевой собственности. И теперь, продавая квартиру, дом или надел земли, они могут, как и раньше, на бумаге составить только договор, после чего выходить на саму сделку.
— К слову о договоре купли-продажи. У многих людей, которые без посредника в лице агентства недвижимости нашли продавца или, наоборот, покупателя, возникают сложности при составлении договоров на реализацию или приобретение имущества. В Интернете огромное количество вариантов таких документов, и как выбрать нужный, непонятно...
— Особенностью именно Новгородской области является то, что наши жители, решаясь продать или купить, по-прежнему предпочитают обращаться в фирмы, сотрудники которых подбирают варианты недвижимости, сопровождают процесс и, естественно, берут за свои услуги комиссионные. В других регионах процент сделок без участия посредников намного выше.
Да, понять логику новгородцев можно: проще доверить дело агентствам недвижимости, чем самим пытаться разобраться в том, какой пакет документов нужен. Но проблем не возникнет, если обратиться к сайту Росреестра. Сервис «Жизненные ситуации» выдаст перечень документов, необходимых именно для вашего варианта. Отвечаете на детальные вопросы по предполагаемой сделке и по окончании получаете список справок, необходимых для подачи в МФЦ.
Что же касается договора купли-продажи, то на сайте Росреестра ищете раздел «Регистрация просто». Пошагово отвечаете на вопросы, дойдя до пункта «Типовой договор купли-продажи», нажимаете на него и видите документ, который можно распечатать, заполнить участникам сделки и сдать его, а также другие документы в МФЦ для официального проведения операции с недвижимостью и регистрации прав новых владельцев.
Как видите, продавая или покупая, вполне можно обойтись и без посредников.
— Позволю себе вступиться за агентства недвижимости. Если речь не идет о черных риелторах, то фирмы сопровождают сделки, следовательно, отвечают и за их чистоту. Как часто Росреестр отказывает в регистрации прав на приобретенное имущество, потому что на него, скажем, наложено обременение или оно находится в залоге?
— Таких случаев немного, но они есть. Кстати, в отличие от ряда других регионов в нашем привычной является передача денег за купленную недвижимость сразу после сдачи пакета документов по сделке в МФЦ. Но принятые сотрудником многофункционального центра бумаги не означают подтверждения прав человека на собственность. Решение об этом принимает государственный регистратор в процессе правовой экспертизы. Он может и отказать в регистрации недвижимости по тем причинам, которые вы назвали. А деньги-то человек уже заплатил. Возможен и другой сценарий: по закону любая сторона соглашения вправе отозвать сделку. Ну например, продавец передумал, так как решил, что его не устраивает предложенная сумма, а покупатель-то ему уже отдал деньги.
Чтобы не попадать в такие неприятные ситуации, мы рекомендуем новгородцам производить расчет по сделке только после того, как будет оформлена государственная регистрация прав на недвижимость.
— Второго августа вступил в силу закон о продлении дачной амнистии — до 1 марта 2021 года. Этого решения ждали в первую очередь те, кто собирается строить дома для постоянного проживания...
— А вот объектов индивидуального жилищного строительства этот закон как раз и не касается. С августа прошлого года владельцев участков под ИЖС обязали уведомлять органы местного самоуправления о намерении строиться и об окончании строительства, получать заключение администрации о соответствии здания всем нормам и правилам. До этого же по дачной амнистии уже готовые дома ставились на государственный учет на основании техпаспорта, техплана, документов на землю. То есть с прошлого года муниципальные власти стали жестче контролировать то, что и как возводят на участках, чтобы не было нарушений требований по безопасности, скажем, чтобы дома не ставили прямо под линиями электропередачи или впритык к соседскому забору. Чтобы прежде, чем заливать фундамент, получали одобрение муниципалитета, а не постфактум, когда оказывается, что на выбранном месте возводить капитальный объект нельзя.
Понятно, что уведомительный порядок в некотором роде усложнил жизнь граждан. И было ожидание, что, возможно, его отменят. Поэтому-то когда Госдума России в июле текущего года поддержала законопроект о продлении дачной амнистии, многие посчитали, что она распространяется и на дома на участках под ИЖС. Но нет, подписанный главой государства закон касается лишь упрощенной регистрации прав на жилые объекты, построенные на дачных и садовых земельных участках.
— Региональное управление Росреестра ежегодно проводит плановые проверки по использованию земли по назначению и по соблюдению владельцами границ участков. И штрафует нарушителей. Но одно дело, когда речь идет о самовольном захвате чужой территории. И совсем другое, когда собственника надела на территории под ИЖС рублем наказывают за то, что он не поставил дом в течение трех лет после выделения ему участка. Мне кажется, это несправедливо. Что делать человеку, если он просто инвестировал свободные деньги в землю или приобрел ее в подарок пока еще маленьким внукам?
— Нельзя допускать, чтобы участки под ИЖС зарастали, превращаясь с годами в лес. Да, Росреестр и администрации поселений осуществляют земельный надзор. Разница в том, что органы местного самоуправления контролируют ситуацию в своем муниципальном образовании, выходят на проверки, составляют акты и направляют их на рассмотрение в Росреестр. Наше же ведомство как федеральный орган имеет право проводить инспекции в любом районе области и в случае выявления нарушений накладывать на пользователей наделов меры административной ответственности. Если взять статистику, то за последние два года специалисты Росреестра в целом по Новгородской области осуществили порядка 3000 контрольных мероприятий соблюдения требований земельного законодательства. К ним еще добавляются и выезды по обращениям граждан — это чаще всего жалобы на использование участков не по назначению или споры о границах. Так, за первое полугодие 2019 года инспекторы провели 233 такие проверки. И при каждом нарушении собственник или арендатор надела получают предписание с требованием устранения и штраф от 5 до 10 тысяч рублей.
Специалисты Росреестра убеждены: должна работать земля не только сельхозназначения, но в обязательном порядке и под индивидуальное жилищное строительство.
