Как опустить резко взлетевшие цены на землю
Цель кадастровой оценки земельных участков — формирование актуальной налоговой базы, что позволяет увеличить поступления в бюджет, ведь есть случаи, когда реальная (кадастровая) цена земли, как правило, выше оценок по БТИ.
Вектор хозяйственной политики правильный, но для собственников участков подчас ставит под вопрос прибыльность их бизнеса. Поэтому законодатель при явно завышенной кадастровой стоимости участка разрешил её оспорить через комиссию или в суде. С вопросами об уже существующей практике оспаривания наш корреспондент обратился к генеральному директору ООО «Аудит-Оценка» Юрию РОМАНОВУ:
— Юрий Петрович, когда собственники почувствуют на себе результаты проведенной оценки кадастровой стоимости участков?
— Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, утвержденная постановлением департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области, внесена в государственный кадастр недвижимости 28 августа 2013 года. Налоговый кодекс устанавливает, что налогооблагаемая база по земельному налогу — это кадастровая стоимость по состоянию на 1 января налогового периода. Поэтому новая кадастровая стоимость будет использоваться для исчисления земельного налога начиная с 2014 года. Таким образом, организации почувствуют на себе изменения уже в 2014 году, уплачивая авансовые платежи по земельному налогу, а граждане — только в 2015 году, получив налоговые уведомления за 2014 год.
При этом оспорить кадастровую оценку во внесудебном порядке можно только в течение полугода с момента ее внесения в кадастр, то есть это можно было сделать до 28 февраля 2014 года.
— Но многие собственники даже и не знают, что кадастровая стоимость их земельных участков изменилась!
— Во внесудебном порядке можно было оспорить кадастровую оценку через специальную комиссию при управлении Росреестра по Новгородской области по основанию ее несоответствия рыночной. Те, кто не успел подать заявление в комиссию, могут оспорить результаты в судебном порядке.
— Много документов необходимо представить при обращении в комиссию или в суд?
— Минимальный перечень таков: отчет об оценке, положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков, если рыночная стоимость земельного участка отличается от кадастровой более чем на 30%, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, кадастровый паспорт и заявление.
— От чего зависит положительный исход в рассмотрении обращения правообладателя земельного участка? Как часто бывают отказы?
— Решение комиссии или суда зависит от профессионализма оценщиков, проводящих оценку, профессионализма юриста, который готовит пакет документов и выступает на заседании комиссии или суда. Оценщикам, которые проводят оценку рыночной стоимости земельного участка для целей оспаривания его кадастровой стоимости, необходимо помнить о возможных последствиях, поскольку результаты их оценки могут быть оспорены органом власти местного самоуправления. Ведь по закону кадастровая стоимость используется для определения величины земельного налога, поступающего в местный бюджет, и в случае ненадлежащей оценки убытки могут исчисляться сотнями тысяч рублей.
Вопрос очень непростой и не явный. Надо тщательно готовиться к решениям судов и комиссий. Предварительно проконсультироваться по вопросу оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов можно у юристов.
