Большинство новгородцев и жителей области уже взяли квартиры в собственность. Точных оценок нет, но по предварительным данным, представленным управлением Росрегистрации по Новгородской области, приватизировано порядка 80% муниципальных и ведомственных квартир. В администрации Великого Новгорода называют точную цифру — 83,31%.
В отделе по ЖКХ администрации Старой Руссы сообщают, что из 550 тысяч квадратных метров жилья в муниципальной собственности осталось только 85 тысяч. В Боровичах приватизация приближается к 100 процентам.
Итак, сомневающихся меньшинство, и рассуждать им осталось год, потому как бесплатная приватизация, как и деприватизация, кстати, продлится только до 1 марта 2010 года. Ответственные за дело приватизации специалисты в муниципалитетах, в Росрегистрации, в БТИ просят напомнить населению о приближающейся красной черте. Но как решать, если ясности по всем вопросам так и нет?
Например, очевидно, что вслед за бесплатной приватизацией будет разрешена платная, но каковы её условия, пока не известно. А каковы в дальнейшем будут налоги? Будет ли государство и впредь помогать частным собственникам в капитальном ремонте многоквартирных домов? Пока ответы на такие вопросы проглядываются с большим трудом, официальной информации нет. Выбравшие приватизацию жители, скорее всего, сделали такой шаг исходя из русской пословицы «Своя рубашка ближе к телу», а там — будь что будет.
Камо грядеши?
Приватизировать ли жильё? Этот вопрос новгородцы и жители области вместе со всеми россиянами решают на протяжении последних 18 лет. Напомним, что закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» был принят в 1991 году. В 2005 году, когда властям стало ясно, что с наплывом желающих взять квартиры в собственность чиновники просто не справятся, бесплатную приватизацию продлили до марта 2010 года. 2006 год стал по объёму принятых документов переломным. В 2007 году после вмешательства Конституционного суда разрешили приватизировать даже те квартиры, что получены были гражданами после 1 марта 2005 года, когда вступил в силу новый Жилищный кодекс.
Безусловно, государству в лице муниципальных органов власти выгодно иметь собственника, который будет платить налоги и сам заботиться о своём жилье. Так может, бесплатную приватизацию продлят ещё раз? Вряд ли. Дело в том, что она ставит крест на заинтересованности муниципалитетов развивать муниципальное жильё. Какой смысл возводить и раздавать квартиры, если их бесплатно приватизируют? А муниципалитет заинтересован в своём фонде, чтобы привлекать нужных специалистов, расселять коммуналки, предоставлять жильё многодетным семьям, а также малоимущим, погорельцам, больным, инвалидам и так далее.
Второе соображение против продления сроков бесплатной приватизации — большинство россиян уже взяли квартиру в собственность. По мнению специалистов, работающих с документами по приватизации жилья, в муниципальных квартирах остались самые сомневающиеся либо просто неблагополучные, кто не может договориться между собой. Дело в том, что самое первое, с чего начинается приватизация квартиры, это согласие в семье. Если хотя бы один домочадец против — приватизация невозможна. Таков закон.
Горькая доля
Конечно, сомнения и разлад между родственниками, проживающими в одной квартире, могут появиться и после приватизации. Нередко это выливается в непростой процесс раздела жилого имущества, что хорошо известно специалистам агентств по недвижимости. Достаточно было заглянуть в одно из таких, чтобы убедиться, насколько непросто решаются подобные ситуации. Случай не заставил себя долго ждать. На приёме у менеджеров сидел мужчина лет 60 на вид и объяснял, чуть не плача:
— Она была такой милой девушкой, а сейчас ситуация очень сложная. У каждого своя доля…
Менеджеры посоветовали обращаться в суд. Он может решить, как разделить. Но мужчине надо было знать заранее, победит ли он в споре с дочерью. Как выяснилось, юристов, специализирующихся на разделе жилого имущества в Великом Новгороде, немного. В агентстве такого эксперта назвать затруднились.
Таким образом, приватизация — не панацея от семейных раздоров, но, как отмечают риэлторы, когда у каждого определена своя доля, то вопросы расселения решать легче, чем когда живут по договору социального найма. Каждый дольщик может согласно закону продать свою долю в приватизированной квартире и купить себе другое жильё. Горькая, но всё же доля.
С каждым годом растёт правовая грамотность россиян в вопросах собственности. Но нюансы знают далеко не все. Например, приватизация квартиры, напоминают юристы, в общую совместную собственность возможна только при приватизации ее супругами. Если в состав лиц, на которых осуществляется приватизация, входят помимо супругов иные люди, то приватизация в совместную собственность невозможна.
При общей долевой собственности участник этой собственности также вправе продать, подарить, завещать свою долю, но он обязан известить о своем решении «вторую половинку». В случае обращения взыскания кредитором на долю одного из супругов в общем имуществе обязательно производится раздел этого имущества на доли.
Или — теоретически между квартиросъёмщиками возможен взаимный обмен муниципальными квартирами, в том числе и с переездом в другой город. Но на практике получается, что гораздо легче продать и купить, чем поменять. Предложение как первичного, так и вторичного жилья на рынке недвижимости очень широкое, а вот обмен найти практически невозможно, предупреждают риэлторы. Так на чащу весов падает ещё один камешек в пользу приватизации.
Главный вопрос, который смущает скептиков при приватизации жилья, — это налоги на имущество, а также обязанности собственника по капитальному ремонту.
Налоги и платежи
Решение общего собрания собственников в многоквартирном доме по капремонту будет обязательным для каждого. Например, если в подъезде девятиэтажки решено заменить лифт, то затраты составят около 2 миллионов рублей, а это примерно по 55 тысяч рублей с квартиры. Хорошо, если дом попадёт в программу Фонда содействия реформированию ЖКХ и ремонт удастся провести за 5—10% от стоимости, а если нет? Особенно «весело» увесистые суммы будет платить жильцам первых этажей, которые лифтом не пользуются. Тем временем ремонтировать надо и крышу, и подвал, и электрику, и трубы менять…
Письма из налоговой инспекции с квитанциями на оплату налога на недвижимость пока редко озадачивают собственников квартир. Как правило, это 200—300 рублей раз в год — небольшие деньги. Это значит, что БТИ рассчитало остаточную стоимость квартиры по своим методикам ниже 300 тысяч рублей. В таком случае налог составляет 0,1%. Однако если квартира подрастёт в цене и будет оценена выше 300 тысяч рублей, то придётся платить уже в 3 раза больше — 0,3%. Владельцы жилой недвижимости в Великом Новгороде стоимостью свыше 500 тысяч рублей платят и вовсе 1%. Сумма получается уже нешуточная. Есть случаи, когда счета владельцам особняков составляли
60—70 тысяч рублей. Дума Великого Новгорода уже попробовала однажды поднять планку на максимальную высоту, определённую Налоговым кодексом — до 2%. И сразу пошли жалобы от небедных владельцев жилой собственности.
Муниципалитетам дано право самим варьировать суммы налога в пределах границ, установленных в Налоговом кодексе. Так, в Старой Руссе владельцы квартир стоимостью свыше 500 тысяч рублей платят только 0,5%, и лишь особняки стоимостью свыше 1,5 миллиона обкладываются налогом в 1%.
Функциональная собственность
Бюро технической инвентаризации (БТИ) — старинная служба. Ещё в советские времена работающие здесь специалисты оценивали частные дома с тем, чтобы брать налог с жилой недвижимости. Теперь к частным домам присоединяются квартиры. Это так называемые функциональные собственники, потому как владельцами несущих конструкций (стен, пола, потолка) они не являются, и даже система отопления в их комнатах — это общее имущество. Тем не менее квартирная собственность очень популярна, легко продаётся и покупается.
Задача БТИ — оценить квартиру по строительным затратам на неё в современных ценах и отминусовать износ. Так получается инвентаризационная стоимость квартиры. На все арифметические действия есть таблицы и поправочные коэффициенты. Их принимают Госстрой и местные органы самоуправления. Так, например, по сравнению с застойными 70-ми годами прошлого века строительные материалы и работы подорожали более чем в 60 раз. При этом Госстрой дал коэффициент 2,071, а областная дума утвердила 29,53. Индивидуально каждая квартира не оценивается, это дорого. В основу расчётов берется тип дома и тип квартиры.
На сегодня оценка БТИ отстаёт от рыночной стоимости жилья в 2—3, а то и в 4 раза в зависимости от типа дома, месторасположения квартиры и так далее. Вот почему налоги не столь большие. Пока. Однако в будущем в силу инфляционных процессов и переоценок БТИ, а они проходят каждый год, стоимость квартиры может вырасти. Проценты по начисляемым налогам также могут переключить на рыночную стоимость. Не будем забывать, что муниципалитеты заинтересованы в пополнении местных бюджетов.
Так приватизировать или деприватизировать? Случаи деприватизации в Новгородской области тоже есть, но они единичны.
Вот и думай, вот и гадай…
Юрий КРАСАВИН
Владимир МАЛЫГИН (фото)
