Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к генподрядчикам стали значительно жестче. Так, теперь гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по договорам долевого участия. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.
Прежде чем приступить к возведению жилого дома, компания обязана подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщику нужно иметь, помимо кредитов, и собственные средства. При этом размер собственных средств компании предполагается в размере не менее 10% от общих затрат на возведение объекта. Кроме того, фирмы не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья. И у них не должно быть долгов по кредитам и займам.
Компания обязана оформить право собственности или аренды земельного участка, на котором планируется строительство жилого комплекса. И получить отдельное разрешение на возведение каждого объекта (по принципу: один генподрядчик — одно разрешение на строительство). Кроме того, если на момент подачи проектной декларации в орган исполнительной власти срок реализации другого проекта застройщика нарушен на три и более месяца, это будет являться основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.
Ужесточаются и требования к профессионализму: строительной фирме нужно иметь опыт успешных проектов — не менее 10 000 кв. метров, введенных в эксплуатацию.
Законодательными поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что подрядные компании должны привлекать к работе уполномоченные банки. То есть, кроме застройщика и покупателя жилья, в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться на специальном эскроу-счете. Эти вклады заморозят, и застройщик сможет получить их только после сдачи объектов в эксплуатацию.
Полностью отменить в России договоры долевого участия в строительстве предполагается с июля 2019 года. До этого момента, в переходный период, старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек будет использоваться параллельно с новым — с помощью специальных эскроу-счетов.
