А теперь поквитаемся

Следующий год, по всей видимости, начнётся с нового витка коммунальной реформы. В Жилищный кодекс, в другие нормативно-правовые акты, регулирующие наши взаимоотношения с жилищно-коммунальным комплексом страны, вносится ряд изменений, поправок и уточнений. Готовиться к ним надо уже сейчас.
О новых веяниях корреспондент «НВ» беседует с председателем комитета по ЖКХ и ТЭК области Ириной НИКОЛАЕВОЙ.

- Ирина Юрьевна, похоже, что бремя контроля за состоянием дел в жилищном секторе государство по-прежнему хочет делить с гражданами, чтобы надзор был как сверху, со стороны исполнительной власти, так и снизу - со стороны народных масс. Это так?
- Цель изменений в законодательстве - обеспечить правовую защищенность собственников в многоквартирном доме при выборе любого из трех способов управления домом, сделать процесс управления прозрачным, упорядоченным, контролируемым.
Законодатель наделил правом управления многоквартирным домом собственников помещений данного дома. Общее собрание собственников принимает решение о судьбе общего имущества дома, так как именно собственники несут обязанности по платежам на его содержание, ремонт. Обязанность органа местного самоуправления отвечать на обращения граждан о перечне жилищно-коммунальных услуг, их качестве, цене, объемах, периодичности, и аналогичная обязанность у исполнителей услуг позволят гражданам получать ответы на интересующие их вопросы, а органу местного самоуправления, получая информацию от исполнителя услуг, контролировать ситуацию в жилищно-коммунальном комплексе и оперативно на неё влиять. При обращении о неисполнении договора управления - проводить проверку, а при подтверждении претензии в течение 15 дней инициировать общее собрание собственников для расторжения договора управления и выборе другой управляющей организации либо создания ТСЖ.
Поправки направлены на создание еще одного института управления многоквартирным домом - совета дома, наделение его определенными правами, в том числе представлять интересы собственников помещений. Такой подход, не уменьшая компетенции общего собрания собственников, упрощает на практике решение текущих вопросов. Например, оформление актов выполненных работ, требование снизить оплату за коммуналку при нарушении качества услуг.
- Мне кажется, мы это уже проходили: граждане очень неактивно идут на участие в домовом самоуправлении. На собрания никто ходить не хочет.
- Действительно, есть примеры сильного общественного самоуправления, но есть дома, где жители предлагают муниципалитету решать проблемы дома. Пройдет немало времени, пока мы полностью осознаем, что это наш общий дом, мы живем в нем, мы принимаем решение, как нам в нем жить. Поэтому от того, какую позицию мы будем занимать, будут и условия нашего проживания. Тем временем законодательно совершенствуется процесс управления, расширяются права, но обязанности собственников не изменяются. Появляется обязанность у муниципалитета по выбору совета многоквартирного дома, если собственники помещений дома в течение года не выберут совет дома и его председателя.
- Не все ТСЖ проявили себя с положительной стороны...
- Госжилинспекция области, контролирующая сохранность и использование жилищного фонда, наделяется полномочиями по контролю за структурами, которые управляют многоквартирными домами. Теперь они вправе проверять обоснованность создания ТСЖ, законность их уставов, избрания их руководителей. До 1 марта 2013 года инспекция должна проверить законность создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний. Если нарушения будут найдены, то инспекция выдаст предписание на устранение недостатков в течение шести месяцев, а если они не будут устранены - подаст в суд иск о ликвидации данного товарищества.
Правление товарищества обязано ежегодно в течение первого квартала  представлять реестр собственников в инспекцию. У управляющих компаний и организаций, занятых в сфере ремонта и содержания жилья, появляется обязанность представлять информацию о ведении деятельности в сфере управления, ремонта и содержания жилья в инспекцию.
Собственник имеет право обратиться в жилищную инспекцию с требованием провести проверку правомерности создания товарищества собственников жилья, выбора той или иной управляющей организации. Если управляющая организация была выбрана неправомочно, инспекция обратится в суд с иском о неправомочности принятого общим собранием собственников помещений дома решения. Таким образом, жилищные инспекции также становятся более эффективным органом контроля.
- Какие ещё бреши закрывает закон?
- Запрет на создание ТСЖ на стадии строительства позволяет исключить злоупотребления со стороны застройщиков. Управлять домом до создания ТСЖ самими собственниками будет отобранная муниципалитетом по результатам открытого конкурса управляющая организация. Протокол собрания по вопросам создания, реорганизации и ликвидации ТСЖ должен подписываться всеми собственниками, что позволяет исключить виртуально созданные ТСЖ.
В тех многоквартирных домах, где выбран непосредственный способ управления, но количество квартир превышает 12, данный способ управления может быть реализован только при условии заключения договора с управляющей организацией на выполнение работ по ремонту и содержанию жилья. В противном случае способ управления будет считаться нереализованным, и орган местного самоуправления обязан провести  конкурс по отбору управляющей организации. Уточняется порядок создания товарищества собственников жилья. Руководить жилищным кооперативом не могут лица, которые были осуждены или возглавляли организацию, впоследствии обанкротившуюся. Ограничена возможность создания ТСЖ-«монстров». Объединяться смогут только дома, имеющие общие границы придомовых территорий и общее количество квартир не более 30.
- Каждая новая метла по-новому метет. Как определить, насколько эффективно?
- Закон теперь допускает возможность внесения прямых платежей за предоставленные коммунальные услуги, минуя управляющую компанию. Это возможно при положительном решении общего собрания собственников помещений дома. Такая мера исключает возможность использования коммунальных платежей управляющими организациями на иные цели. Аналогичную норму содержит и постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Постановлением утверждены новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг, в том числе устанавливают права и обязанности исполнителей и потребителей коммунальных услуг, порядок заключения, условия и содержание договора о предоставлении коммунальных услуг.
- И когда мы начнём жить по-новому?
- Правила вступают в силу по истечении двух месяцев со дня вступления в силу изменений, которые должны быть разработаны ещё Минрегионом. Кроме того, Минрегион по согласованию с ФСТ РФ разработают примерную форму платежного документа для внесения платы за коммунальные услуги и методические рекомендации по ее заполнению. Субъекты Российской Федерации после указанных изменений должны будут принять новые нормативы на коммунальные услуги, отменив все действующие. Потребитель будет оплачивать коммунальную услугу за жилое помещение и общехозяйственные нужды раздельно. К примеру, электроэнергия в жилом помещении и электроэнергия, использованная на освещение подъездов, придомовой территории, работу лифтового оборудования.
- А как платить, если денег нет?
- Потребитель коммунальной услуги имеет право обратиться за рассрочкой платежа, если размер платы превышает 25% от размера платы услуги, предоставленной в аналогичный период прошлого года. В качестве меры по борьбе с неплатежами граждан вводится ограничение водоотведения в дополнение к ограничению по поставке электроэнергии, газа, горячей воды. Сокращается срок, после которого в случае неплатежа может быть введено ограничение услуги: теперь это три платежных периода.