Упал спрос на жилищные кредиты. Опустился интерес россиян к покупке жилья. И неизвестно, когда ситуация наладится: льготную ипотеку сильно урезали, по обычной рыночной — ставки уже под 30%. Так как же мы будем покупать квартиры в 2025 году?
Льготы останутся. Но какие?
В конце ноября Сбер в очередной раз приостановил выдачу семейной ипотеки — опять закончились лимиты. То есть деньги, которые на программу выделяет государство.
С сентября так трясёт практически все льготные программы. В крупнейших банках постоянно заканчиваются бюджетные деньги. Лимиты выделяют по новой — и через недельку-другую их опять нет. Из-за этого банки пытаются отсекать часть заёмщиков и вводят разные ограничения. Например, поднимают размер первоначального взноса до 50% от стоимости жилья.
В менее крупных кредитных учреждениях, где ипотека не так поставлена на поток, средства на выдачу жилищных кредитов обычно есть. Но при этом длинные очереди из заявок: там не привыкли к такому наплыву клиентов.
Логичный вопрос в этой ситуации: а не свернет ли государство вообще финансирование новых кредитов по льготным программам? Ведь льготная ставка по кредиту — это не благотворительность банков. Когда ипотечная ставка у банка равняется (допустим) 26%, а вы берете у него льготный жилищный кредит под 6%, то разницу в 20% ему компенсирует государство. И чем выше ключевая ставка ЦБ, тем дороже кредиты и тем больше денег государству приходится тратить на эти компенсации.
— В 2025 году определённо останутся на тех или иных условиях ипотечные программы с господдержкой, которые есть сейчас. Поскольку они направлены не только на решение гражданами жилищного вопроса, — успокаивает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. — Демографическая политика — в центре внимания, поэтому деньги на семейную ипотеку будут находить. То же и с дальневосточной, арктической, сельской ипотекой — это поддержка определенных территорий.
Уф, спасибо, отлегло. Но не ужесточат ли власти условия по льготным программам? Этим вопросом сейчас мучаются те, кто подпадает под условия льготных программ, но пока не дозрел до покупки жилья (скажем, копит на первоначальный взнос).
— Проблема, конечно, есть, но не уверен, что её будут решать именно за счёт повышения ставок. Низкие ставки по определенным программам — это понятная людям иллюстрация государственной политики, — считает Александр Цыганов. — Скорее, возможны какие-то изменения, связанные с ещё большей адресностью и персонализацией программ.
Среди риелторов ходят разговоры, что именно в этом направлении пересмотрят условия сельской ипотеки — чтобы по ней не было возможности покупать или строить жильё вблизи крупных городов. Сейчас заложенное в программу понятие сельской местности — довольно размытое.
Периодически эксперты и политики называют и некие новые программы для поддержки тех или иных категорий граждан. Чаще всего речь идёт о молодых специалистах в важных для страны отраслях науки и промышленности (типа оборонки), где сейчас наблюдается кадровый голод. Но конкретных решений, которые бы уже точно заработали в 2025 году, пока нет.
— Тут необязательно может идти речь именно о программах с низкой ставкой, аналогичных уже существующей льготной ипотеке. Есть ведь и ряд других мер поддержки, менее затратных для бюджета и более предсказуемых. Например, компенсация части первоначального взноса на жильё, — говорит Александр Цыганов.
Что делать остальным
Самая массовая льготная ипотечная программа — на покупку новостройки или строительство своего дома под 8% годовых — завершилась 1 июля. И уже понятно, что аналогичных программ «для всех» больше не будет. А что делать, например, семье с одним ребенком 7–8 лет, которая под условия семейной ипотеки не подпадает, а ютиться в однушке сил больше нет?
Смотрим статистику. Доля льготной ипотеки в Сбере, по данным аналитиков его сервиса «Домклик», в сентябре составила 48%, а в октябре — 37% (доля уменьшилась из-за пауз с выдачей семейной ипотеки). Но это означает, что больше половины ипотек выдаётся по рыночным ставкам, которые уже в октябре зашкаливали за 20%. Более того, и сейчас, когда эти ставки близятся к 30%, кто-то рыночную ипотеку по-прежнему берёт — её выдачи не на нуле.
Кто же эти отчаянные люди?
— Жизнь не поставить на паузу — люди женятся, разводятся, съезжаются, разъезжаются. А значит, продолжаются альтернативные сделки, когда одно жильё продается, а другое покупается. Вот в таких случаях, когда ипотека нужна на сравнительно небольшую сумму, чтобы доплатить за более просторное жильё, она сейчас в основном и берётся по нынешним «заградительным» ставкам, — объясняет Александр Цыганов. — Люди надеются, что смогут по ней быстро рассчитаться и переплата не будет такой уж огромной. Либо что через пару лет, когда ставки пойдут вниз, смогут этот кредит рефинансировать на более приемлемых условиях.
На рынке новостроек застройщики пытались выйти из ситуации, предлагая совместные с банком программы субсидирования. Это когда часть ипотечной ставки как бы выплачивается застройщиком (но за счёт этого увеличивается цена квартиры). Многих покупателей, несмотря на переплату, такой вариант устраивает, поскольку уменьшается размер ежемесячного платежа.
Но с нового года эту лавочку прикрывает Центробанк — там такие схемы считают обманом наивных потребителей.
— Помимо рассрочек, которые не всем клиентам подходят, застройщики сейчас задумываются о внедрении лизинга, — ответила «КП» на вопрос, а как же будут продаваться новые квартиры дальше, генеральный директор компании KEY CAPITAL Ольга Гусева.
Это означает, что в 2025 году мы, возможно, начнём приобретать квартиры в новостройках примерно по той же схеме, по какой сейчас авиакомпании обзаводятся самолетами. В долгосрочную аренду с последующим выкупом. То есть живёте в новой квартире и регулярно платите застройщику за аренду, тем самым погашая часть стоимости жилья. А потом, когда наберётся нужная сумма, разом вносите её — и квартира переходит в вашу собственность.
Ну или в один прекрасный момент берёте на нее ипотеку, когда она подешевеет до вменяемых значений. Знать бы только, как скоро это случится…
— При снижении ключевой ставки проценты по ипотеке могут опуститься до 12–15. Но это маловероятно в 2025 году, – прогнозирует председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин.
Елена АРАКЕЛЯН,«Комсомольская правда»
