С 1 июля в России начинает действовать правило обязательного использования эскроу-счетов: переход от долевого финансирования строительства к проектному обусловлен необходимостью минимизировать риски для всех участников первичного рынка недвижимости, говорят эксперты федеральной Кадастровой палаты.
Загадочное эскроу
Согласно новым правилам, покупатели квартир больше не будут перечислять деньги застройщику, – средства будут храниться на сберегательных счетах эскроу. В это время застройщик будет вести строительство за счет собственных средств или банковского кредита. Доступ к эскроу-счетам застройщик получит только после того, как представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию и подтверждение регистрации прав собственности как минимум одного объекта долевого строительства. Финансовым гарантом дольщиков станет банк.
– До настоящего времени проблемы дольщиков не ограничивались серьезными финансовыми рисками. Часто, даже после получения ключей, собственники помещений многоквартирного дома не могли зарегистрировать права на квартиру, – говорит эксперт федеральной Кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко. – Происходило это из-за того, что необходимая для регистрации процедура кадастрового учета по той или иной причине затягивалась, а единственными лицами, заинтересованными в решении вопроса, оказывались сами собственники.
Хорошие новости для новосёлов
Обеспечить кадастровый учет многоквартирного дома обязан орган власти, уполномоченный выдавать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения госорган должен направить в орган регистрации прав заявление о проведении кадастрового учета с приложением необходимых документов.
Далее в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления специалисты вносят в ЕГРН сведения обо всех жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома, общедомовом имуществе, машино-местах, вспомогательных помещениях. При наличии в техническом плане ошибок на их исправление отводится до трех месяцев, проведение кадастрового учета на это время приостанавливается.
Действующий закон не обязывает застройщика участвовать в постановке объекта на кадастровый учет: обязательства застройщика перед жильцами заканчиваются подписанием акта приема-передачи квартиры.
– Благодаря новой инвестиционной схеме застройщик разделит интересы жильцов: только проведя кадастровый учет и запустив процедуру регистрации квартир в собственность, он сможет получить от банка средства дольщиков, – поясняет Надежда Лещенко.
Подать заявление и документы на регистрацию прав собственности можно в офисе МФЦ, на сайте Росреестра или портале госуслуг. Не позднее чем через семь рабочих дней заявитель станет полноправным владельцем недвижимости.
– Состав пакета документов зависит от условий приобретения недвижимости, – уточняет Надежда Лещенко. – Имеет значение, использовались ли кредит или ипотека, привлекалось ли доверенное лицо, есть ли среди владельцев квартиры несовершеннолетние. При этом обязательно надо представить договор долевого участия и акт приема-передачи.
Правила и исключения
Согласно постановлению российского правительства (22.04.2019 г. № 480), застройщик может привлекать средства дольщиков по старой схеме, если его проект завершен на 30%, а также если не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, включая машино-места, уже было продано без использования эскроу-счетов.
Застройщик может не использовать схему с эскроу-счетами, при условии, что готовность дома не менее 15%, а строительство ведется в рамках развития застроенной территории, комплексного освоения территории или по договорам с органами власти, предусматривающим передачу объектов социальной или инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность либо снос ветхого и аварийного жилья.
– В то же время закон предусматривает возможность заключать договоры долевого участия без использования эскроу-счетов и после 1 июля 2019 года для девелоперов, чьи проекты частично завершены. Данное отступление позволит сделать переход к новой инвестиционной модели более плавным, чтобы российский строительный бизнес продолжал развиваться без потрясений, – отмечает эксперт.
Ещё один критерий, который позволяет застройщику не использовать эскроу-счета. Это касается компаний, включенных в перечень системообразующих российских организаций и получивших разрешения на строительство многоквартирных домов общей площадью не менее 4 млн квадратных метров на территории четырех субъектов РФ, а строительная готовность строящегося дома составляет минимум 6%.
Такая же планка установлена для застройщиков, взявших на себя обязательства по завершению долевого долгостроя вместо компаний-банкротов.
Примечательно, что у регионов есть право устанавливать для застройщиков собственные критерии и случаи их применения по использованию эскроу-счетов.
Теги: Строительство, жилье, дольщики, новые законы
