Растёт число семей, пользующихся социальными выплатами при покупке жилья через ипотеку
Обретение жилья молодой семьёй — очень непростой вопрос. Слово «ипотека» звучит как синоним долговременной кабалы. Как выбраться из этой психологической ямы?
Наш корреспондент поговорил с Сергеем МАРКОВЫМ, председателем правления Новгородского областного Фонда по ипотечному жилищному кредитованию.
— Сергей Алексеевич, в прошлом году ЦБ оказал давление на банки России с тем, чтобы они снижали ставки по депозитам. Следовательно, можно ждать и снижения ставок по ипотечным программам...
— Правительство и в этом году сделает всё для того, чтобы ставки по ипотечным займам были как можно более низкими. Однако сказать, что в этом году они станут ниже, чем в прошлом, нельзя. Если брать среднюю ставку по банковским ипотечным программам, то она составляет 12,5%, а наша средняя — 11,3%. Самая низкая ставка у нас для молодых учителей, она составляет 8,5%, но выше 12,5% нет ни по одной программе. И цена квадратного метра жилья по-прежнему остается высокой, что и затрудняет покупку жилья гражданами.
— Тем не менее в Великом Новгороде растут новые многоэтажные дома, в районах развивается индивидуальное жилое строительство. Так квартира или дом, что лучше?
— Не наше дело советовать в таком вопросе. Плясать нужно от печки, то есть от своих доходов. Заемщикам крайне важно правильно рассчитать свои силы. Платежи не должны превышать 45% от дохода заемщиков. Это общая, финансово выверенная рекомендация. Но и растягивать выплаты на долгие годы нельзя, потому что это утяжеляет кредит. Если, скажем, брать кредит на длительный срок при минимальном внесении первоначального взноса, то в конце заемного тоннеля можно увидеть слишком крупную цифру выплат из-за начисленных процентов. Разумнее будет тогда сначала подкопить денег, а потом уж впрягаться в ипотеку.
Оптимальный срок кредита в условиях нашей макроэкономической ситуации — 15 лет, а фактически погашение производится за 6–7 лет, хотя мы предоставляем займы в диапазоне от 3 до 30 лет лицам в возрасте от 18 до 65 лет.
На ваш вопрос, что лучше — строить дом или покупать квартиру в новостройке через долевое участие, — ответить может статистика. Четверть выданных сейчас ипотечных кредитов — это новостройки. Остальное кредитование приходится на квартиры, купленные на вторичном рынке жилья.
— Но ведь новые дома и квартиры — это новое качество жизни!
— Наши предложения настроены на то, чтобы отвечать на любые запросы заемщиков. Хотите строиться в сельской местности — пожалуйста! Есть льготное кредитование для сельских граждан и кредитный продукт «Индивидуальный жилой дом». Хотите участвовать в долевом строительстве и получить квартиру в новом многоквартирном доме — воспользуйтесь кредитным продуктом «Новостройка». Хотите квартиру в новом квартале малоэтажной застройки, где будет удобно парковать личный автомобиль и выгуливать пса вдоль липовой аллеи? Очень даже реально. Кстати, как раз сейчас в рамках программы «Стимул», предложенной АИЖК, начинает застраиваться новый жилой микрорайон Нанино, что в районе Деревяниц. Там есть предложения и по одноэтажным домам, и по более просторным апартаментам, то есть от 80 до 150 квадратных метров при стоимости квадратного метра от 40 тысяч рублей.
— Уже сосчитал: минимум цена такому счастью — четыре миллиона. Может, лучше что-нибудь на вторичке поищем для молодого учителя с его приравненной к средней по экономике зарплатой?
— Да, цены пугают, но если рассматривать в практической плоскости, не так всё страшно. Во-первых, для многих молодых семей и семей работников бюджетной сферы положена социальная выплата в размере 35% от стоимости приобретаемого жилья по социальной норме. Во-вторых, согласно областной программе после получения кредита при рождении ребенка семье выплачивается ещё 5% — на каждого! Причем если в первом случае и наблюдается очередь, то социальные выплаты на детей мы выдаем очень быстро. Приходящие к нам мамы очень радуются, потому как экономия по уплате процентов превышает внесенную сумму досрочного погашения основного долга в несколько раз. Не будем забывать про материнский капитал. Погашение кредита на сумму в 430 тыс. рублей — это существенное подспорье молодой семье. А если материнский капитал имеется до получения кредита — можно получить ипотечный кредит на льготных условиях с низкой процентной ставкой в рамках кредитного продукта «Материнский семейный капитал».
— Так, наверное, к вам все дороги и ведут за ипотекой.
— Нет, в регионе ипотекой занимаются и кредитные организации. Всего с начала нашей деятельности Фондом ИЖК выдано более 4 тысяч займов на сумму более 3,7 млрд. рублей. Более 60% заемщиков — это молодые семьи. На них, кстати, пришлось 246 млн. рублей социальных выплат из областного бюджета в рамках областной программы ипотечного жилищного кредитования. Если в целом в прошлом году у нас наблюдалось небольшое снижение объемов ипотечного кредитования, то по числу предоставления выплат из областного бюджета идет рост. Социальные выплаты в 2012 году получили 101 семья на сумму 48,9 млн. рублей, в 2013 году — 110 семей на сумму 58,3 млн. рублей и еще 153 семьи в прошлом году получили социальную поддержку в размере 12,6 млн. рублей в связи с рождением ребенка.
Банки также активно работают в сфере ипотечного кредитования, размещается много рекламы, проводятся акции, а где выгоднее кредит и меньшая переплата — определяет заемщик. Недвижимость по-прежнему остается самым надежным средством сбережения накоплений от инфляции, а потому улучшить свои жилищные условия стараются многие.
— Так что лучше, брать ипотеку сейчас или подождать, а вдруг ставки всё же будут снижены?
— Если есть необходимость улучшения жилищных условий, найден вариант приобретения жилья, то зачем ждать? Если в период погашения кредита процентная ставка существенно снизилась, то существует возможность проведения перекредитования. Это случай, когда мы оформляем новый договор и заёмщик начинает выплачивать оставшийся долг по более низкой процентной ставке. Правда, в таком случае заёмщик должен будет снова подтвердить свою платежеспособность, соблюсти прочие формальные моменты, сопутствующие оформлению ипотеки. Сопутствующие расходы при этом окупаются, если ставка снижается хотя бы на 2–3 пункта.
— А если не рассчитал силы?
— Задача нашего фонда — не закабалить, не отнимать заложенную квартиру, а как раз постараться сделать так, чтобы у заемщика всё получилось и он своевременно и полностью погасил кредит. Наши специалисты тут работают с высокой степенью профессионализма, проще говоря, они постараются не позволить заемщику переоценить свои возможности при получении кредита.
И всё же случаи срывов, сбоев в выплатах случаются. На то, чтобы оперативно разобраться в ситуации, у нас создан особый отдел — по работе с просроченной, проблемной задолженностью. При техническом сбое в оплате, когда платеж проведен с задержкой, или небольшой задержке платежа мы постараемся помочь. Сложнее, когда неплатежи принимают систематический характер.
Типичные случаи дефолтов у заемщиков — потеря работы, развод в супружеской паре. В первом случае заемщик может рассчитывать на реструктуризацию ипотечного займа, то есть на отсрочку по внесению ежемесячных платежей до восстановления платежеспособности, а вот по поводу второго — супругам лучше самим определиться, кто будет вносить платежи, и решить дальнейшую судьбу приобретенного жилья.
— Какие ещё важные моменты есть на рынке кредитования по линии Агентства ипотечного жилищного кредитования?
— Напомню, АИЖК улучшило условия по программе ипотечного кредитования «Военная ипотека». Здесь максимальная сумма ипотечного кредита увеличивается с 2 млн. до 2,3 млн. рублей при покупке нового жилья или квартиры на вторичном рынке. Также до 20% снижен минимальный размер первоначального взноса, ранее он составлял 30%, процентная ставка от 9,5%, при этом ставка не зависит от срока кредитования, суммы первоначального взноса и возраста военнослужащего. Агентством готовятся изменения условий программы «Переезд». Эта программа была создана для оптимизация альтернативных сделок за счет конвертации средств от продажи имеющегося жилья в первоначальный взнос по ипотеке на новое жилье. Так что следите за нашими новостями на сайте, рынок ипотечного кредитования — очень гибкий инструмент, и хотелось бы надеяться, в какой-то момент и вы решитесь улучшить свои жилищные условия.
Владимир МАЛЫГИН (фото)
