Новые нюансы формирования фонда капитального ремонта жилья
Не всем собственникам и нанимателям квартир охотно верится в то, что «золотая рыбка» в лице регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) когда-нибудь доберётся и до их жилья.
Многие опасаются, что деньги в процессе накопления обесценятся, а потому хотели бы платить за работы непосредственно перед их началом.
Есть и такие, кто не хочет кормить соседа, который ждет манны с неба. И тут важно заметить, что в случае с капремонтами законодатель предоставил нам, потребителям, выбор — как именно аккумулировать деньги на капитальный ремонт своего жилья.
Тонкости различных вариантов сбора средств на капремонты до сих пор активно дискутируются специалистами, и законодатель тоже не сидит на месте. Департамент ЖКХ и ТЭК области просит, в частности, обратить внимание собственников на следующее новшество, о котором многие управдомы, возможно, не знают: с начала этого года федеральное законодательство разрешает открывать специальный счет для формирования фонда капремонта многоквартирного дома не только на счете регионального оператора, ТСЖ и ЖСК, но и управляющих организаций.
Присмотримся к плюсам и минусам того или иного решения.
В случае формирования фонда капремонта (ФКР) на спецсчете управляющей организации именно она становится, пусть и с соблюдением определенных условий, реальным распорядителем финансовых ресурсов, а не собственники жилья. Конечно, сначала УК должна дать согласие на открытие счета на свое имя. В случае такого соглашения на нее возлагаются все обязанности по подготовке и проведению капремонта, как это происходит и в случае открытия спец-счёта у ТСЖ или ЖСК.
Собственники помещений должны будут оплачивать УК работы по подготовке и проведению капремонта. Разумеется, управляющая организация должна пользоваться у собственников помещений высокой степенью доверия и иметь долгосрочный договор управления МКД.
Но и в этом случае взносы на капремонт придется перечислять ежемесячно, а понадобиться деньги могут только через много лет. За это время инфляция их обесценит.
Кроме того, есть риск, что УК направит средства не в то русло. Никто не может гарантировать сохранность взносов на спецсчете УК, а случаев непорядочности у руководителей управляющих организаций хватает.
Но нельзя умолчать и о плюсе такого способа формирования ФКР. Управляющая организация заинтересована в качественном капремонте, так как от этого зависит дальнейшая безаварийная и беспроблемная эксплуатация дома. Это будет побуждать УК, выступающую в качестве владельца спецсчета и заказчика капремонта, предъявлять самые высокие требования к срокам и качеству выполнения работ, не допуская приемки их с недоделками и браком.
С другой стороны, в случае когда собственники решили «рулить сами», то есть сформировать ФКР на спецсчете у себя в ТСЖ или ЖСК, риск потерять средства меньше: люди распоряжаются всеми финансовыми ресурсами фонда, которые находятся на спецсчете. В этом случае никакая организация и никакая властная структура не будут вправе вмешиваться в использование средств фонда.
В то же время на товарищество собственников жилья, жилищный кооператив будет возложено все бремя работ по подготовке и проведению капремонта: составление перечня работ, определение сроков их выполнения и стоимости, выбор подрядной организации, контроль за выполнением работ и их качеством, приемка работ и отчетность.
В общем, собственники жилья и действующие руководители ТСЖ, ЖСК, УК должны оценить все плюсы и минусы формирования фонда капремонта на собственном спецсчете и определить свои возможности по выполнению возникающих при этом дополнительных обязанностей.
Напомним: при формировании фонда на счете регионального оператора собственники помещений полностью освобождаются от забот по подготовке и проведению капремонта. Просто платят установленные взносы и ждут ремонта, который должен быть выполнен в объемах и в сроки, установленные соответствующей региональной программой.
В случае с накоплением средств на счете регионального оператора действует принцип общего котла: взносы собираются от всех МКД, доверивших свои деньги оператору. Это позволяет планомерно использовать весь объем финансовых ресурсов, не допуская остановки работ из-за их отсутствия. При этом практически полностью исключаются инфляционные потери. И, в конце концов, это надежно. Все же региональный оператор — государственная некоммерческая организация.
Итак, формирование ФКР на спецсчете управляющей организации целесообразно в том случае, если она проявила себя как ответственная, добросовестная компания, пользующаяся доверием собственников. Выбрать спецсчет для ТСЖ, ЖСК целесообразно, если эти объединения активно занимаются управлением МКД и имеют значительный опыт проведения ремонтных работ. В остальных случаях лучше продолжать работать с региональным оператором.
