Можно ли провести перезачёт налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры, полученной в наследство, и имущественного налогового вычета? С таким вопросом обратилась читательница «НВ», а мы его переадресовали специалистам областного управления Федеральной налоговой службы.
В 2025 году женщина продала за 4,3 млн рублей квартиру (через два года после вступления в наследство) и по закону должна заплатить НДФЛ с этой сделки, так как жильё находилось в её собственности меньше трёх лет. В том же году она купила другую квартиру — за 4,5 млн. Как рассчитать налог за продажу жилья в этом случае?
Доходы от продажи имущества освобождают от НДФЛ, если оно находилось в собственности гражданина не менее минимального предельного срока владения. Для недвижимости, полученной в наследство, это три года.
Отсчёт трёхлетнего срока начинается не с даты государственной регистрации наследником права собственности на квартиру, а со дня смерти наследодателя. Если унаследованное жильё продали до истечения трёх лет, то с вырученной от продажи суммы придётся заплатить НДФЛ.
При определении суммы налога в случае продажи квартиры действительно можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом и уменьшить доход от продажи имущества на сумму в 1 млн рублей, подтвердили в УФНС.
Вместо оформления такого вычета наша читательница может уменьшить полученный доход на сумму расходов на покупку квартиры, на которые ей пришлось пойти и которые она может документально подтвердить. Например, это могут быть средства, уплаченные другим наследникам в качестве компенсации разницы между стоимостью полученной ею в наследство квартиры и полагающейся ей долей наследственной массы, или суммы, направленные ею на оплату задолженности наследодателя по ипотеке.
В нашей ситуации налогооблагаемый доход составит 3,3 млн рублей (4,3 млн рублей – 1 млн = 3,3 млн). Сумма НДФЛ к уплате для доходов, полученных от продажи недвижимости, рассчитывается по прогрессивной шкале:
• 13% с суммы не более 2,4 млн рублей (312 тыс. рублей);
• 15% с суммы, превышающей 2,4 млн рублей.
В данном случае сумма превышения от 2,4 млн рублей составляет 900 тыс. (900 тыс. рублей х 15 % = 135 тыс.). Значит, итоговая сумма НДФЛ к уплате составит 447 тыс. рублей.
Женщина обязана подать налоговую декларацию формы 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года. Её следует направить в налоговый орган по месту жительства — лично, через представителя, в МФЦ, почтой с описью вложения или в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика. Заплатить налог, рассчитанный на основании декларации, нужно в качестве единого налогового платежа до 15 июля 2026 года.
Однако если гражданин продал и купил жильё в течение одного года, то налог на доходы от продажи одной квартиры можно уменьшить на налоговый вычет по покупке другой (в случае если он раньше не пользовался вычетом на покупку жилья). Все доходы, требующие декларирования, нужно показать в одной декларации формы 3-НДФЛ. Плательщик может заявить в ней и все имущественные вычеты, на которые имеет право, связанные с покупкой и продажей недвижимости.
Если плательщик указывает в декларации не только вычеты, но и доходы, подлежащие декларированию, он тоже должен подать декларацию до 30 апреля 2026 года.
Имущественный налоговый вычет при покупке жилья равен 2 млн рублей. На него можно уменьшить доход от продажи квартиры. Расчёт НДФЛ такой:
• сумма налоговых вычетов в совокупности составляет 3 млн рублей (1 млн рублей при продаже + 2 млн рублей при покупке жилья);
• налоговая база равна 1,3 млн рублей (4,3 млн рублей – 3 млн рублей);
• сумма НДФЛ к уплате — 169 тысяч рублей (1,3 млн рублей х 13 %).
Таким образом, вычет по покупке новой квартиры будет полностью израсходован, а определённый в декларации налог следует заплатить до 15 июля 2026 года.
Теги: НДФЛ, имущество, недвижимость, продажа
