О новых правилах земельных и имущественных отношений, регистрации недвижимости, геодезии и картографии
2025 год начался с масштабных изменений в законодательстве, касающихся регистрации объектов недвижимости. Чтобы разобраться в нововведениях и понять, как они повлияют на нашу жизнь, мы поговорили с руководителем Управления Росреестра по Новгородской области Светланой ЛУГОВЦОВОЙ.
— Светлана Валентиновна, какие наиболее значительные изменения в законодательстве вы бы отметили?
— Прошлый год был насыщенным на принятие законов в сфере недвижимости. В 2024 году при непосредственном участии Росреестра было принято 22 федеральных закона в сферах земельных и имущественных отношений, регистрации недвижимости, геодезии и картографии, ещё 13 планируется принять в этом году. Некоторые из новых законов уже вступили в силу в первом квартале 2025 года.
Теперь правообладателям потребуется чаще обращаться к кадастровым инженерам. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о ранее учтенных объектах недвижимости (земельные участки до 01.03.2008 и объекты капитального строительства до 01.01.2023) с 1 марта этого года возможно только на основании подготовленного кадастровым инженером межевого или технического плана, содержащего помимо технических характеристик объекта описание его границ. Выбрать надежного кадастрового инженера можно из рейтинга, который регулярно формирует Управление Росреестра. Рейтинг доступен на нашем сайте в разделе «Открытая служба».
Хочу отдельно подчеркнуть, что у заявителей есть возможность получить услуги межевания, как говорят, под ключ. То есть кадастровый инженер после подготовки документов сам может подать их нам на регистрацию. Заявителям не придется предъявлять документы через МФЦ и останется только получить выписку из ЕГРН с внесенными сведениями.
— А много земельных участков не имеют чётких границ?
— Всего в Новгородской области, по сведениям ЕГРН, 516 859 земельных участков, и почти 40% из них не имеют установленных границ. Мы надеемся, что с этого года данный показатель начнет значительно сокращаться за счет изменений законодательства.
С 1 марта 2025 года без определения границ земельных участков землевладельцы не могут оформлять имущественные права и совершать сделки с участками.
Также теперь нельзя оформить права (даже наследство) и совершить сделку со зданием, расположенным на земельном участке без границ. Обязательное внесение в реестр недвижимости сведений о границах объектов позволит однозначно определить объект имущественных прав и гражданского оборота, исключит заблуждение о его местонахождении и возможные споры, в том числе и судебные, с соседями или участниками сделки.
— Чтобы зарегистрировать построенный жилой дом, необходимы границы земельного участка. А можно вообще не регистрировать дом?
— Нет, с принятием нового законопроекта в России действует правило «построил — оформи». Нельзя эксплуатировать здание или сооружение, пока оно не зарегистрировано. Граждане смогут это сделать в том числе с использованием упрощённого порядка оформления прав на бытовую недвижимость (например, в рамках «дачной амнистии»), а также в уведомительном порядке через местную администрацию.
Важно понимать, что если право на объект не зарегистрировано, человек не считается его собственником. Это может стать проблемой в случаях чрезвычайных ситуаций, изъятия земли для государственных нужд или споров с соседями. Чтобы избежать таких рисков, важно вовремя оформить недвижимость.
— А если на земельном участке строительство не ведется?
— Если на земельном участке населенных пунктов, садовом участке, предназначенном для строительства, в течение пяти лет отсутствуют здания, то это является одним из признаков неиспользования земельного участка. Сейчас Росреестр готовит проект акта Правительства РФ, содержащего четкие признаки неиспользования. Также к нему будут относиться наличие разрушенных зданий, захламление участка отходами или сорной растительностью.
Если в течение трех лет земля не осваивается, местные власти могут инициировать проверку. В случае подтверждения факта неиспользования участка собственнику сначала выносится предупреждение с требованием устранить нарушения. Если в установленный срок ничего не меняется, участок может быть изъят через суд.
Такой механизм призван стимулировать эффективное использование земель и предотвращать их простаивание. Это важное нововведение. Закон направлен на борьбу с недобросовестными владельцами, которые годами не используют земельные участки по назначению.
В настоящее время Росреестром разрабатывается нормативно-правовой акт, определяющий конкретные мероприятия, которые собственники должны будут совершить в отношении своих земельных участков, чтобы это считалось освоением и использованием земли.
Также, возвращаясь к неоформленной недвижимости, Росреестр сейчас готовит закон о внесении изменений в Кодекс об административных правонарушениях, которым будет предусмотрена административная ответственность за эксплуатацию незарегистрированного объекта недвижимости или неоформленного земельного участка под объектом капитального строительства. Этими изменениями будет определен момент завершения строительства объекта и установлена невозможность регистрации сделок с землей без установленных границ.
— Как гражданам и организациям избежать таких санкций? Есть ли у них возможность заранее подготовиться к этим изменениям?
— Владельцам земельных участков стоит уже сейчас провести ревизию своего недвижимого имущества и убедиться, что оно используется в соответствии с целевым назначением. Если есть планы по строительству или освоению земли, важно не откладывать их в долгий ящик, а начать реализацию, чтобы избежать претензий со стороны контролирующих органов.
— Какие ещё изменения законодательства в сфере оформления недвижимости вы бы отметили?
— С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости, будь то квартира, дом или земельный участок, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это касается даже сделок между близкими родственниками. Нотариус, заверяющий договор, может также подать документы на регистрацию в Росреестр, что значительно упрощает процесс для граждан.
Юридические лица обязаны подавать заявления о государственной регистрации прав и кадастровом учете исключительно в электронном виде. Кроме случаев, когда одной из сторон сделки выступает физическое лицо, например при продаже недвижимости частному лицу. Также новые правила пока не касаются крестьянских и фермерских хозяйств, садоводческих и огороднических товариществ, ТСЖ, гаражных и жилищных кооперативов.
Если объект построен застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства, то он будет представлять в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру или машино-место, что избавит граждан от лишних временных и трудовых затрат, например от похода в МФЦ. Документы будут подаваться в электронном виде, но гражданам не придется получать электронную цифровую подпись.
Ряд ограничений в сфере недвижимости касается иностранных лиц, сведения о которых внесены в особый реестр «контролируемых лиц». Этот реестр ведет МВД России, и в нём содержатся данные об иностранцах и лицах без гражданства, которые незаконно находятся на территории РФ. В отношении их действуют ограничительные меры, включая запреты на приобретение недвижимости и регистрацию прав на неё. Теперь при подаче документов в Росреестр или МФЦ наши специалисты обязаны проверять, нет ли заявителя в этом реестре.
— Какие новые электронные сервисы появились у Росреестра?
— Чтобы гражданам и организациям было проще ориентироваться в новых тарифах госпошлины, в том числе в связи с введением госпошлины за кадастровый учет, Росреестром был разработан специальный калькулятор. Он доступен на нашем сайте: достаточно ввести интересующую услугу, и система покажет точную сумму госпошлины.
Привычная многим жителям нашего региона Публичная кадастровая карта «переехала» на сайт Национальной системы пространственных данных (НСПД). Хочется напомнить и про сервис Росреестра «Жизненные ситуации», где можно самостоятельно определить пакет документов для оформления сделки или регистрации вида права.
Росреестр — открытое ведомство. У нас есть официальная страница в социальной сети «ВКонтакте», где мы регулярно публикуем законодательные дайджесты и разъясняем, как работают законы в сфере имущественных отношений, регистрации прав и кадастрового учёта.
Автор: Александра Верткова
