Тень чёрного маклера

Только в Великом Новгороде в Управление Росрегистрации по Новгородской области ежемесячно поступает 10—15 заявлений с просьбой приостановить регистрацию договора. За каждым таким документом — уникальная ситуация, и чаще всего ее участники не спешат предавать дело огласке.
О том, как уберечься от некоторых неприятностей при покупке-продаже жилья, корреспондент «НВ» беседует с начальником отдела правового обеспечения и судебной защиты Управления Федеральной регистрационной службы по Новгородской области Галиной КОЖЕВНИКОВОЙ.
— Каковы наиболее типичные случаи мошенничества на рынке жилья?
— У кого-то украли документы, и есть риск, что ими воспользуются аферисты. В другом случае произошел обман при расчетах: деньги за проданную квартиру не переданы или обещанное в обмен жилье не предоставлено. Бывает, что продавец квартиры, оформив все необходимые бумаги, вдруг неожиданно исчезает. В таких случаях неизбежны обращения в правоохранительные органы. Однако не всегда даже последующие судебные разбирательства помогают вернуть утраченную собственность.
— По идее, надежный заслон мошенническим уловкам должно поставить введение процедуры государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.
— Да, но тут есть один важный нюанс. Не надо думать, что сам факт подписания договора и передача его в Управление Росрегистрации уже свидетельствует о том, что сделка совершена. То, что документы сданы на регистрацию, не означает, что договор купли-продажи, переход права автоматически будут зарегистрированы. Во-первых, регистрация осуществляется не моментально, а, как правило, в установленный законом месячный срок. Во-вторых, не исключается возможность приостановления регистрации или даже отказа в регистрации при наличии на то оснований, предусмотренных законодательством.
Дело в том, что при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов. В ходе нее устанавливается подлинность этих документов или достоверность указанных в них сведений, а также проверяется законность сделки. И только с момента проведения государственной регистрации договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным и с этого же момента он вступает в силу и становится обязательным для сторон.
— Галина Васильевна, как правильно составить договор купли-продажи жилья, чтобы обезопасить себя от неприятных сюрпризов?
— Прежде всего в договоре обязательно должен быть четко прописан объект купли-продажи, указана некая характеристика продаваемого жилого помещения: полный адрес, общая площадь, кадастровый или условный номер, можно также указывать и количество комнат, и этаж: то есть надо указывать все те данные, которые позволяют определенно установить объект купли-продажи.
Выполнение этого требования позволит избежать некоторых видов махинаций. Например, перед покупкой покупателем осматривалась трехкомнатная квартира в престижном районе, однако после того, как все документы подписаны и деньги за жилье переданы, выясняется, что по указанному в договоре адресу находится совсем другая квартира — однокомнатная «хрущевка». Подобные аферы, как правило, проделываются с иногородними клиентами, плохо ориентирующимися в городе.
— Надо ли заверять сделку у нотариуса?
— Закон теперь не требует, как это было раньше, обязательного нотариального оформления договоров купли-продажи. Тем не менее, если участники сделки решат дополнительно себя обезопасить, они могут обратиться к нотариусу за составлением договора и его удостоверением.
— А договор может быть составлен самими участниками сделки?
— Вполне. Главное, чтобы он соответствовал всем необходимым требованиям и содержал существенные условия, предусмотренные законом. В противном случае такой договор будет считаться незаключенным.
Одним из существенных условий договоров купли-продажи жилья является цена. Бывает, что участники сделки достаточно формально относятся к этому требованию закона и указывают в договоре не ту сумму, о которой они договорились, а заниженную. Несоблюдение данного требования может привести к серьезным последствиям. Например, в случае если договор купли-продажи квартиры будет расторгнут или признан судом недействительным с применением реституции (то есть все, что было получено по сделке, необходимо будет вернуть в исходное положение), то по решению суда возврату будет подлежать именно та сумма, которая указана в договоре, а не та, которая передавалась фактически.
Еще одним существенным условием договора купли-продажи жилья является обязательное указание в договоре перечня лиц, сохраняющих за собой право пользования отчуждаемым жилым помещением после его продажи. Поэтому, приобретая дом, квартиру или иное жилое помещение, покупатель непременно должен удостовериться, не проживают ли в нем лица, которые временно сняты с регистрационного учета, например, в связи с загранкомандировкой, учебой, службой в армии, отбыванием наказания в местах лишения свободы. Необходимо также выяснить, не сдана ли квартира в аренду.
— Если в квартире проживают несовершеннолетние, то обязательно ли требуется согласие органов опеки?
— Только с согласия органов опеки и попечительства можно будет купить или продать жилое помещение, в котором проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой и попечительством (недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), либо несовершеннолетние члены семьи, оставшиеся без родительского попечения. Эта норма достаточно четко прописана как в Гражданском кодексе, так и в недавно принятом Федеральном законе «Об опеке и попечительстве». Несоблюдение данного требования закона может служить основанием к расторжению договора в судебном порядке по заявлению органа опеки и попечительства.
— Зачем требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки?
— Это делается в соответствии с нормами Семейного кодекса. В противном случае сделка может быть признана судом недействительной по требованию другого супруга.
— А если квартира находится в долевой собственности, то на какие моменты надо обратить внимание?
— Приобретая не всю квартиру целиком, а, например, 1/2 долю в праве собственности, необходимо знать, что другой сособственник этой квартиры имеет преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Это означает, что прежде чем продавать долю постороннему лицу, продавец должен сначала предложить ее своему сособственнику, и только в том случае, если сособственник откажется купить продаваемую долю или не приобретет ее в течение месяца, продавец доли может продать ее посторонним лицам. Но, отмечу, по цене не ниже ранее предлагаемой. Если данное правило будет нарушено, то сособственник вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода прав покупателя на него.