Как строят и арендуют социальное жильё в Германии
На заседании правительства Новгородской области, проходившем 18 июля, прозвучала мысль о необходимости развивать строительство социального и арендного жилья, строить для граждан, которые не готовы к покупке жилья в кредит, доходные дома.
Суть предложения в том, чтобы новгородцы могли за умеренную плату снимать жилье у муниципалитета.
В этой связи «НВ» обратились к своему постоянному автору Виктории Херменс, проживающей в Германии, с просьбой разобраться, как там поставлено это дело. Поскольку она не понаслышке знает нюансы нашей ситуации, постаралась включить в эти заметки сведения, адаптированные к новгородской действительности.
По статистике, сегодня в Германии в съемном жилье проживает порядка 60% населения. А в Берлине, который считается самым русским городом, этот показатель выше 80%. При этом Берлин остается и самым недооцененным городом. Там выгоднее (я пишу не о среднем немце, а о переселенцах из России или малоимущих гражданах) купить квартиру, чем снимать. Да, арендные цены там тоже ниже, чем, скажем, в Кельне. Соотношение приблизительно 1:2,5. Но в Берлине однокомнатную квартиру можно купить за 20 тысяч евро (правда, придется поискать), а в Кельне или Дюссельдорфе — не дешевле 45 тысяч. Двухкомнатная квартира в Берлине в спальном районе стоит порядка 30 тысяч. Аналогичная в Мюнхене или Франкфурте — 150 тысяч евро.
60 лет? Покупай дом!
У немцев в крови правило, россиянам, думаю, непонятное: до 60 лет — живи как хочешь, а потом покупай квартиру или дом. Нужно учесть, что на пенсию мужчины и женщины здесь выходят с 65 лет. И указанное правило означает, что в последнюю перед пенсией пятилетку ты должен обустроить свою свободную жизнь (на пенсии), чтобы в полной мере предаваться удовольствиям и отдыху.
Если большинство населения Германии живет в съемном жилье, это отнюдь не означает, что нет своего. Просто немцы его сдают, а сами живут в квартирах попроще. Я быстро узнала об этом, переехав в Леверкузен. Кстати, этот город чуть меньше Новгорода, но расположен в 20 минутах езды от Кельна и в 30 — от Дюссельдорфа, что делает его положение весьма особенным. То есть здесь в основном живут люди среднего достатка, избегающие суеты соседних мегаполисов. Ну, и переселенцы. Их сейчас в Германии везде много.
Так вот, не желая жить вместе с родителями мужа, мы хотели было сразу купить квартиру. И правильно сделали, что не купили. Стать собственником просто, получив кредит лет на 20 под низкий (не выше 3%) процент. Но если вы захотите поменять место жительства, сразу узнаете, как трудно квартиру продать. Это именно из-за привычки немцев жить в съемном жилье.
Жёсткая опека
Теперь о том, как регулируется рынок арендного жилья. В России — известное дело: никак. В Германии этот сектор бизнеса жестко контролируется государством. Именно оно через муниципалитеты устанавливает, за сколько нужно сдавать квартиру и на сколько можно повысить арендную плату.
Однако квартиры сдаются не через муниципалитет, конечно, а исключительно через агентства. Даже если вы нашли жилье по объявлению самостоятельно, придётся заплатить провизион (вознаграждение, маржу) маклеру. Максимум установлен опять же государством — 2,38 стоимости месячной аренды. Теоретически может быть и меньше. Но только теоретически.
Кроме того, в Германии требуется внести хозяевам жилья залог за проживание: плату за два-три месяца вперед. Это существенно, поскольку защищает арендодателя от проблем с выселением должника. Если вы не заплатили в срок, с вас возьмут часть залога. И начнут прессинговать: платите, пополняйте залог или выезжайте. Никто церемониться не станет, если залог обнулился, а вы пытаетесь остаться в квартире. Выселят на раз!
Но есть страховка и для вас. Вы не отдаете деньги арендодателю (даже если это муниципалитет), а кладете залог в банк на специальный сберегательный счёт. А вот книжку с этого счёта надо отдать владельцу жилья. Он деньги снять не может, поскольку это не его счёт. А вы снимете, только получив назад книжку.
Контракт холодный и горячий
С жильцом обязательно подписывается контракт. В нём указываются все выплаты, показания счётчиков воды и электричества, недостатки или поломки, если таковые имеются, и сумма залога. Съезжая с квартиры, вы — по контракту — должны оставить ее точно в таком состоянии, в каком она была, когда въезжали. Если стены были свежеокрашенными, то при съезде также придётся их покрасить.
Еще нюанс. Стоимость аренды может быть холодная и горячая. Холодная — это собственно цена за проживание. Горячая — это холодная стоимость плюс гипотетический размер платы за отопление, пользование водой, страховку дома от пожара, использование электроэнергии в общедомовых помещениях, вывоз мусора и тому подобное. Владелец определяет на глаз величину этой «добавочной стоимости» и выставляет вам. Вы платите, а в конце года владелец считает все расходы на дом и сравнивает с тем, что вы выплатили ему. Если суммы не сходятся, то или вы доплачиваете, или он вам возвращает переплату.
Ищущий да обрящет
Теперь о строительстве социального жилья или доходных домов. В Германии это — неотъемлемая часть социальной политики государства. Однако среди коренного населения такое жилье совсем не популярно, так как четко определяет твой гражданский статус. Доходные дома здесь — это наши блочные многоэтажки, как правило. Правда, девять этажей я не видела. Семь — не больше. И те же пять-шесть подъездов.
В этих домах чисто и просторно. Мы, не сориентировавшись в обстановке, несколько месяцев в таком доме жили в огромной трехкомнатной квартире. Потом новые знакомые нам подсказали, что это не статусно, и мы быстро переехали в такую же квартиру в трехэтажном доме. Что изменилось? Соседи другие. Там — турки, арабы и т.д., тут — немцы и поляки. Стоимость практически не отличается, потому что работают регуляторы.
Откроюсь: пожив во второй квартире и изучив город, переехали в другой, удобный нам микрорайон. Это не сложно. Нужно только заставить себя внимательно изучать объявления и не пасовать перед хлопотами переезда.
Только стройте!
По госпрограмме с 2007 и до 2019 года введены Transferleistungen (кредиты от государства на много лет под малый или вообще без процента) на строительство жилья. В принципе — это та же самая ипотека. И говорить здесь много не буду. Ее преимущество в том, что в Германии ставка в четыре раза ниже, чем в России. Поэтому молодежь легко соглашается подписаться на 20—25 лет, если все-таки решает строить дом (или покупать квартиру).
Что такое социальное жилье в Германии? Вопрос резонный. Это квартира не больше 65 кв. м. Если больше, но до 80 кв. м — это массовое жилье. Фирма, которая строит такие дома и сдает, по договору с муниципалитетом, квартиры по твердой ставке аренды, получает налоговые льготы от государства. Два года ей возвращают по 10% стоимости строительства и 10 лет — по 3%. Таким образом, инвестор возвращает 50% капитала (меньше, конечно, с поправкой на инфляцию, но он ведь еще и доход с аренды имеет). А до 2007 года получал и беспроцентный кредит на строительство!
Сейчас жилищная политика в Германии становится все более рыночной. Немцев стимулируют к самостоятельному решению жилищной проблемы. Только необеспеченные граждане, находящиеся вне рынка, обеспечиваются госжильем.
Богатые тут же платят
Кстати, если вы проживаете в социальной квартире, но получаете в год больше 12 075 евро (на двоих — больше 17 535 плюс 4200 евро на ребенка), вам устанавливается надбавка к квартирной плате. Сверх оговоренной в договоре найма квартплаты придется доплачивать за каждый квадратный метр жилья. Эти «лишние» деньги идут в казну государства — на строительство социального жилья. А вы, начав жить богаче, должны искать соответствующее жилье. Государство помогает прежде всего бедным.
Интересно, что повышение квартплаты в социальном жилье очень проблематично. По закону оно возможно только в трех случаях: если владелец жилья с разрешения муниципалитета модернизировал квартиру или дом; если законодатель повысил допустимый размер управленческих расходов или расходов на содержание дома; если произошло сокращение льгот на строительство дома.
Вообще, тема наша необъятная. Наверняка я что-то упустила. Нужно подумать еще. Или задавайте вопросы…
Виктория ХЕРМЕНС,
студентка экономического факультета
Кельнского университета
