Приёмка квартиры — нелёгкое испытание как для застройщика, так и для собственника
Стать обладателем ключей от новенькой квартиры, без сомнения, — большое счастье. Нет сомнений и в том, что оно — это счастье — будет трудным.
Как сделать так, чтобы не получить вместо жилья ящик Пандоры, где через некоторое время самому придется менять окна или спорить с застройщиком по поводу платы за воду и электричество? Тут всё зависит от того, насколько внимательно собственник будет вести себя во время приёмки жилья, к которой стоит подготовиться как следует.
Принять и понять
К сожалению, у новгородских застройщиков не принято проводить приемку квартиры для собственников по всей форме — с выездом на место. Точнее так: если грамотный дольщик попросит организовать приёмку по правилам, ему, скорее всего, не откажут. Не попросит — не предложат. Дело ограничится подписанием акта приемки-передачи в офисе компании, выдачей ключей, и — живите!
Вообще, по словам новгородского юриста Константина ДЕМИДОВА, дольщик имеет полное право потребовать, чтобы ему организовали полноценную приёмку квартиры, после которой он может вписать в соответствующий акт все недочеты, какие посчитает нужным.
На поток это поставила псковская строительная компания «Возрождение», которая в конце 2013 года ввела в эксплуатацию три 144-квартирных дома жилого комплекса «Тринити» в Великом Новгороде. Все квартиры в 16-этажках будущим собственникам передавали после процедуры приёмки. Были среди последних и такие, кто не подписывал после первого захода акт приёмки-передачи, посчитав, что застройщик предложил квартиру с недоделками.
Однако судя по записям дольщиков в группе ЖК «Тринити» ВКонтакте далеко не все знали, как правильно вести себя на приёмке, что можно считать недочетом, который застройщик обязан устранить, а что нет. В группе даже появилась отдельная тема, посвящённая исключительно процедуре приёмки квартиры.
Да и куда новгородцу следует обратиться за советами, как действовать при приёмке? Возможно, к юристу, к знакомым, а скорее всего — в Интернет, где можно найти массу советов. Наш материал о том, какие из них полезны, а какие — не очень.
Что такое соосность?
Для начала о тех, что «не очень». Автору этих строк, например, встречалась рекомендация прихватить на приёмку «хороший молоток» и простучать им стяжку на полу, а затем и потолок, чтобы проверить целостность отделки: не крошится ли, нет ли воздушных пузырей. Попадались и советы вскрыть наружную часть шва подручным инструментом — видимо, ножом или шпателем, — чтобы понять, есть ли раствор между строительными блоками и не обрушится ли стена, если на неё, скажем, повесят телевизор или книжные полки. А можно было видеть и такие предложения: «Прихватите с собой перфоратор или дрель». Эти мощные инструменты, по замыслу советчиков, нужны для того чтобы проверить состояние электрики.
Или такой совет: «Проверьте работу запорных кранов на отводах, визуально расположение и соосность, расположение в одной плоскости отводов полотенцесушителя». Теоретически я могу предположить, как выглядят запорные краны, но что такое отводы? И как быть с соосностью?
В общем, как применить такие рекомендации на практике? Чаще всего никак! Во-первых, покупатели квартиры в большинстве своем — «чайники» без технического образования. Во-вторых, во время приёмки дольщика будет сопровождать группа представителей застройщика, и вряд ли они позволят ковырять стены в квартире или стучать по полу до официального подписания акта приёмки-передачи.
Конкретно чисто
На деле всё происходит гораздо проще. Хотя это совсем не значит, что во время приемки дольщик должен оставаться только безучастным наблюдателем, а процедура передачи — формальным ритуалом.
Первый совет. На приёмку нужно приходить в светлое время суток: лампочек в новой квартире не будет. Хотя захватить с собой фонарик, роль которого сегодня зачастую играет мобильный телефон, стоит. Он поможет осмотреть те помещения, где нет ни дневного света, ни электричества. Ванную и туалет, например.
Второй совет. В квартире должен быть порядок. Ни о каком строительном мусоре, мешках из-под штукатурки, шпатлёвки, немытых стеклах и дверях, забытых перчатках не может быть и речи. В противном случае дольщик имеет полное право отказаться принимать жилье и настоять на уборке.
Третий совет. Если дольщик приобретает квартиру только с базовой отделкой, то есть без обоев на стенах, краски на потолке и напольного покрытия, для начала, конечно, нужно внимательно осмотреть стены, полы, потолки в квартире: они должны быть ровными, без трещин. Если, конечно, это не усадочные трещины, о появлении которых застройщик предупреждал дольщика в договоре.
Четвертый совет. Обязательно оцените состояние окон в жилых комнатах и на балконе. Как и ранее, их следует проверить на наличие царапин, трещин, щелей, пустых зазоров между стеной и окном, которых, разумеется, быть не должно. Можно не стесняться и открыть поочередно все окна как в режиме полного раскрытия, так и для проветривания. Тут вполне вероятны сюрпризы: рама, например, вывалится или рукояток не окажется.
Пятый совет. Проверьте систему отопления. Если на дворе зима, то радиаторы должны быть горячими. Они не должны быть повреждены, поцарапаны. Можно покрутить теплорегуляторы, поставив в положение нуля градусов: пока путешествуете по квартире в поисках пресловутых «косяков», радиаторы успеют остыть. Если, конечно, всё в порядке.
Шестой совет. Обязательно обследуйте систему водоснабжения. Нужно открыть вентили на трубах: проверить, идет ли из крана вода — и горячая, и холодная. То же самое проделать в ванной и туалете, устроить ревизию для унитаза, нажав на кнопку смыва. Если на полу рядом с санприборами появятся влажные пятна, такое пропускать нельзя и нужно обязательно вписать в акт приёмки.
Седьмой совет. Электрика. Дрель прихватить с собой сложно, а вот мобильный с зарядным устройством легко. С его помощью можно проверить работу розеток в квартире. Если есть возможность и желание, можно взять с собой либо лампочку и раскладной табурет, либо небольшую стремянку, чтобы проверить работу освещения.
И наконец, заключительный совет. Ответственность по оплате коммунальных услуг и содержанию жилья для участника долевого строительства наступает после того, как он подписал акт приёмки-передачи, а не после получения права собственности, и чтобы у недобросовестного застройщика не возник соблазн раскидать свои расходы на коммуналку на собственников квартир, следует переписать все номера счетчиков и их показания. Но не на бумажку из блокнота, которая потом не будет иметь юридической силы, — можно прямо в акт приёмки-передачи. Закон этого не запрещает. У электрического счетчика, эксперты советуют, нужно снять две цифры — дневной и ночной тарифы. Тут-то и может пригодиться фонарик.
Итак, дерзайте!
Комментарий эксперта
Константин ДЕМИДОВ, юрист, специализирующийся на вопросах ЖКХ:
— Дольщику нужно знать, что недостатки, допущенные застройщиком или появившиеся уже после сдачи дома в эксплуатацию, могут быть скрытыми и не скрытыми. Поиском последних он и должен заниматься во время приёмки квартиры: даже царапина, на которую он не обратил внимания, может потом дорого обойтись.
В моей практике был интересный случай. Мужчина подал в суд на застройщика, которого я представлял: истец потребовал, чтобы компания поменяла окна в квартире, на которых он обнаружил царапины уже после того, как въехал. Мы долго спорили, указывали, что есть акт приёмки-передачи, в котором стоит подпись истца и нет претензий к окнам. Но выяснилась любопытная деталь: когда наш оппонент принимал квартиру, уборку в ней не провели, окна были заляпаны известкой, хотя по условиям сдачи жилье должно быть чистым. В результате застройщик проиграл тот процесс, но и истцу не позавидуешь: суда можно было избежать, если бы дольщик не стал верить строителям на слово.
Что касается скрытых повреждений, тут закон полностью на стороне дольщика. Речь идет, например, о трещинах, щелях в стенах, которые появились после приёмки квартиры, вентиляции, которая перестала работать, и других проблемах, которые под силу выявить только специалисту с помощью инструментальных методов исследований. Даже если застройщик о них не знает, он будет обязан устранить их.
Советы взять с собой на приёмку молоток, дрель, стучать по полу, потолку, пытаться по звуку определить состояние стен не имеют смысла. Как человеку без соответствующего образования отличить звук монолитного бетона от обычного грохота? А речь-то идет о выявлении скрытых недостатков.
Хотя и тут могут быть оговорки, о которых покупатель квартиры должен быть предупрежден в договоре долевого строительства. В нем должны содержаться ссылки на СНиПы и строительные регламенты, которые могут допускать в зависимости от используемых строительных материалов, типа фундаментов, этажности и многого другого, скажем, паутинные усадочные трещины с раскрытием определённой ширины. Поэтому их появление — далеко не всегда причина для претензий застройщику: некоторые мелкие недостатки обусловлены объективными факторами. Главное — внимательно изучить предлагаемые застройщиком условия ещё до заключения договора, на берегу.
Все остальные недостатки, которые можно выявить обычным способом осмотра, дольщику обнаружить вполне по силам.
И ещё. Специально установленной законом формы акта приёмки-передачи не существует — это общепринятое заблуждение. Акт только подтверждает факт передачи квартиры. В нем можно написать «претензий не имею», «возможны скрытые недостатки» или «окна грязные». Пусть он хоть на семи листах будет. Этот документ — зеркало того, что дольщик увидит в квартире. И возражения застройщика по поводу того, что управление юстиции такой акт не зарегистрирует, принимать не стоит.
Фото из архива «НВ»
