{thumbimage 150px 1}Из доклада вице-губернатора Арнольда ШАЛМУЕВА на совещании по вопросам развития жилищно-коммунального комплекса
Великий Новгород, 6 октября 2010 г.
Вопросы жилищно-коммунального обслуживания имеют особое значение как для органов власти, так и для населения области. Именно организация содержания и ремонта жилищного фонда, своевременного обеспечения населения теплом, водой относятся к повседневной проблематике и вызывают большое количество претензий граждан к органам власти любого уровня.
Долги не уменьшаются
Начало отопительного сезона в текущем году проходило в целом в соответствии с графиком. Однако сложившаяся задолженность по оплате за поставки природного газа могла привести к введению санкций по ограничению поставок газа и опломбированию котлов в котельных ряда районов. Причиной же невозможности теплоснабжающих организаций рассчитываться за поставки газа является задолженность потребителей за поставленные коммунальные ресурсы. Если задолженность ООО «МП ЖКХ Новжилкоммунсервис» за поставки газа на 1 октября составляет 38,7 млн. рублей, то задолженность управляющих организаций исчисляется 205,2 млн. рублей. Крупнейшими должниками являются МООО «Управляющая компания» (Чудовский район) — 89,9 млн. руб., МУ «Служба заказчика по ЖКХ» (Валдайский район) — 21,4 млн., МУП «Служба заказчика» (Старорусский район) — 17,2 млн., ООО «Управляющая компания» (Старорусский район) — 10,3 млн. руб.
В последнее время наблюдается устойчивый рост неплатежей граждан за предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Эта задолженность на 1 января 2010 года составляла 16,4% от начисленной суммы (807,4 млн. рублей), а на 1 июля 2010 года — уже 31,7% (от 981,6 млн. рублей). Кроме того, если уровень платежей населения напрямую ресурсоснабжающему предприятию, в частности, ООО «МП ЖКХ Новжилкоммунсервис», составляет 81,7%, то уровень платежей через управляющие организации — 60%. По мнению ресурсоснабжающей организации, управляющие организации, получая платежи населения за поставленные коммунальные услуги, используют их не на оплату коммунальных услуг, а на другие нужды.
Убытки за первое полугодие текущего года понесли энергоснабжающие предприятия ООО «МП ЖКХ «Новжилкоммунсервис», МУП «Теплоэнерго», ООО «Новгородоблгаз» (по сжиженному газу), ряд управляющих организаций, в том числе ГУКи «Торговая», «Софийская» и «Западная» Великого Новгорода и МУП «Ремстройдор». Наличие убытков управляющие организации объясняют несбалансированностью платежей за коммунальные ресурсы: ресурсоснабжающие организации выставляют счета управляющим организациям в домах без общедомового учета из расчета нормативов потребления коммунальных услуг, а управляющие организации начисляют населению по фактическим объемам потребления в соответствии с показаниями квартирных приборов учета, не делая перерасчет платежей. В данном случае выходом из сложившейся ситуации может быть только установка общедомовых приборов учета и проведение разъяснительной работы с населением о необходимости установки приборов учета либо оплаты дополнительных платежей.
Качество = безопасность
Сегодня можно говорить не только о качестве предоставляемых жилищных услуг, но об их надежности и безопасности. В 2010 году объем средств, направленных на капитальный ремонт жилищного фонда из федерального и областного бюджетов в бюджет Великого Новгорода, превысил 400 млн. рублей. Неудовлетворительные организация работ и контроль за их проведением привели к тому, что ещё не на всех домах начаты работы капитального характера, ни один из договоров подряда не исполнен ни одной подрядной организацией, а там, где ведутся работы, постоянно поступают претензии от населения по качеству и объемам работ, применяемым материалам.
Подрядные организации, руководители которых взяли на себя обязательства, значительно превышающие возможности, такие, как Великоновгородская строительная компания, ООО «Безопасный город» и другие, ставят под сомнение реализацию муниципальной адресной программы по капитальному ремонту многоквартирных домов. Необходимо действенное вмешательство органов местного самоуправления и надзорных органов в процесс реализации муниципальной адресной программы.
Кроме того, управляющие организации, пользуясь некомпетентностью населения, завышают объемы и стоимость работ, не выполняют взятые на себя обязательства по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, игнорируя требования законодательства и условия договора управления, не отчитываются перед собственниками о расходовании собираемых средств. Собственникам предлагаются для утверждения сметы доходов и расходов, что является нарушением не только жилищного законодательства, но и закона «О защите прав потребителей». Списываются работы, которые не проводились.
Квадратура цены
На территории Великого Новгорода размер платы за содержание и ремонт муниципального жилищного фонда, по данным наблюдения органов статистики, составляет 17,41 руб. за кв. м, в Петрозаводске — 15,54 руб. за кв. м., в Пскове — 10,37 руб. за кв. м, в Санкт-Петербурге — 15,08 руб. за кв. м. То есть у нас — один из наиболее высоких тарифов в СЗФО.
Если мы рассмотрим удельный вес затрат на содержание и ремонт жилого дома в Великом Новгороде по ул. Заставная, д. 2, корп. 3, находящегося в управлении ООО «Жилищный центр», за 2009 год, увидим, что удельный вес затраты на управление составляет 26% в общем объеме затрат на текущий ремонт при тарифе 17,26 руб./кв. м. В многоквартирных домах, находящихся в управлении организаций, входящих в группы управляющих компаний (ГУКи), находится более 60% домов на территории Новгорода, данные расходы составляют 20% и менее, из чего следует, что необходимо объединение управляющих компаний, что позволяет оптимизировать и тем самым сократить затраты на управление (уменьшение численности управляющего персонала).
Большим минусом является то, что не ведется разъяснительная работа о необходимости реализации положений федерального закона № 261 «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности». В соответствии с ним собственники помещений, в том числе и собственники муниципального жилья, должны обеспечить установку и ввод в эксплуатацию коллективных (общедомовых) и индивидуальных приборов учета. В настоящее время доля отпуска коммунальных ресурсов по воде и теплу, счет за которые выставлен по приборам учета, составляет 51 и 43% соответственно. Среднее значение по СЗФО по воде — 73%, по РФ — 58,3%, по теплу по СЗФО — 39,5%, по РФ — 37%.
Имеют место факты, когда органами местного самоуправления не принимаются меры по организации обеспечения услугами теплоснабжения населения. Например, в Боровичах построена котельная, которая должна отапливать два социальных объекта в микрорайоне Вельгия — школу и детский сад, но обеспечить её своевременную эксплуатацию администрация города не смогла. Для обеспечения учреждений теплом администрация области оказала содействие в заключении договора аренды с ООО «МП ЖКХ НЖКС». Договор заключен в сентябре, отопление подано в начале октября.
Учёт и контроль
С 2007 года вследствие развития рынка управления жильем число управляющих и ремонтно-эксплуатационных организаций в области значительно увеличилось. В настоящее время в области в сфере управления и обслуживания жилищного фонда заняты 92 управляющие организации и 324 товарищества собственников жилья. Площадь жилищного фонда области составляет 17,2 млн. кв. м, из них к многоквартирным относятся 5787 домов (9,4 млн. кв. м). По состоянию на 1 сентября, на 1351 (30,8%) многоквартирном доме выбран непосредственный способ управления, на 3256 (56,3%) — управление управляющей организацией, на 407 (7,0%) — созданы товарищества собственников жилья или жилищные кооперативы.
Да, в жилищно-коммунальной сфере появилось значительное количество частных управляющих компаний, однако их деятельность не вызывает у потребителей доверия. Большинство управляющих компаний представляют собой ООО с минимальным размером уставного капитала, у которых нет какой-либо материально-технической базы.
Выстраивание эффективной системы контроля за деятельностью малых фирм не представляется возможным. Поэтому многие функции — контролирующие, организационные, исполняемые в настоящее время органами государственной власти и местного самоуправления, — должны переходить к саморегулируемым общественным организациям. А органам местной власти необходимо принимать меры по недопущению на рынок управления недобросовестных управляющих организаций, контролировать ситуацию по взаиморасчетам.
Кроме того, на федеральном уровне принято постановление Правительства РФ № 731 от 23.09.2010 года «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», контроль за соблюдением которого возложен на государственную жилищную инспекцию РФ, что позволит обеспечить прозрачность финансово-хозяйственной деятельности управляющих организаций и управления многоквартирным домом.
Долги не уменьшаются
Начало отопительного сезона в текущем году проходило в целом в соответствии с графиком. Однако сложившаяся задолженность по оплате за поставки природного газа могла привести к введению санкций по ограничению поставок газа и опломбированию котлов в котельных ряда районов. Причиной же невозможности теплоснабжающих организаций рассчитываться за поставки газа является задолженность потребителей за поставленные коммунальные ресурсы. Если задолженность ООО «МП ЖКХ Новжилкоммунсервис» за поставки газа на 1 октября составляет 38,7 млн. рублей, то задолженность управляющих организаций исчисляется 205,2 млн. рублей. Крупнейшими должниками являются МООО «Управляющая компания» (Чудовский район) — 89,9 млн. руб., МУ «Служба заказчика по ЖКХ» (Валдайский район) — 21,4 млн., МУП «Служба заказчика» (Старорусский район) — 17,2 млн., ООО «Управляющая компания» (Старорусский район) — 10,3 млн. руб.
В последнее время наблюдается устойчивый рост неплатежей граждан за предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Эта задолженность на 1 января 2010 года составляла 16,4% от начисленной суммы (807,4 млн. рублей), а на 1 июля 2010 года — уже 31,7% (от 981,6 млн. рублей). Кроме того, если уровень платежей населения напрямую ресурсоснабжающему предприятию, в частности, ООО «МП ЖКХ Новжилкоммунсервис», составляет 81,7%, то уровень платежей через управляющие организации — 60%. По мнению ресурсоснабжающей организации, управляющие организации, получая платежи населения за поставленные коммунальные услуги, используют их не на оплату коммунальных услуг, а на другие нужды.
Убытки за первое полугодие текущего года понесли энергоснабжающие предприятия ООО «МП ЖКХ «Новжилкоммунсервис», МУП «Теплоэнерго», ООО «Новгородоблгаз» (по сжиженному газу), ряд управляющих организаций, в том числе ГУКи «Торговая», «Софийская» и «Западная» Великого Новгорода и МУП «Ремстройдор». Наличие убытков управляющие организации объясняют несбалансированностью платежей за коммунальные ресурсы: ресурсоснабжающие организации выставляют счета управляющим организациям в домах без общедомового учета из расчета нормативов потребления коммунальных услуг, а управляющие организации начисляют населению по фактическим объемам потребления в соответствии с показаниями квартирных приборов учета, не делая перерасчет платежей. В данном случае выходом из сложившейся ситуации может быть только установка общедомовых приборов учета и проведение разъяснительной работы с населением о необходимости установки приборов учета либо оплаты дополнительных платежей.
Качество = безопасность
Сегодня можно говорить не только о качестве предоставляемых жилищных услуг, но об их надежности и безопасности. В 2010 году объем средств, направленных на капитальный ремонт жилищного фонда из федерального и областного бюджетов в бюджет Великого Новгорода, превысил 400 млн. рублей. Неудовлетворительные организация работ и контроль за их проведением привели к тому, что ещё не на всех домах начаты работы капитального характера, ни один из договоров подряда не исполнен ни одной подрядной организацией, а там, где ведутся работы, постоянно поступают претензии от населения по качеству и объемам работ, применяемым материалам.
Подрядные организации, руководители которых взяли на себя обязательства, значительно превышающие возможности, такие, как Великоновгородская строительная компания, ООО «Безопасный город» и другие, ставят под сомнение реализацию муниципальной адресной программы по капитальному ремонту многоквартирных домов. Необходимо действенное вмешательство органов местного самоуправления и надзорных органов в процесс реализации муниципальной адресной программы.
Кроме того, управляющие организации, пользуясь некомпетентностью населения, завышают объемы и стоимость работ, не выполняют взятые на себя обязательства по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, игнорируя требования законодательства и условия договора управления, не отчитываются перед собственниками о расходовании собираемых средств. Собственникам предлагаются для утверждения сметы доходов и расходов, что является нарушением не только жилищного законодательства, но и закона «О защите прав потребителей». Списываются работы, которые не проводились.
Квадратура цены
На территории Великого Новгорода размер платы за содержание и ремонт муниципального жилищного фонда, по данным наблюдения органов статистики, составляет 17,41 руб. за кв. м, в Петрозаводске — 15,54 руб. за кв. м., в Пскове — 10,37 руб. за кв. м, в Санкт-Петербурге — 15,08 руб. за кв. м. То есть у нас — один из наиболее высоких тарифов в СЗФО.
Если мы рассмотрим удельный вес затрат на содержание и ремонт жилого дома в Великом Новгороде по ул. Заставная, д. 2, корп. 3, находящегося в управлении ООО «Жилищный центр», за 2009 год, увидим, что удельный вес затраты на управление составляет 26% в общем объеме затрат на текущий ремонт при тарифе 17,26 руб./кв. м. В многоквартирных домах, находящихся в управлении организаций, входящих в группы управляющих компаний (ГУКи), находится более 60% домов на территории Новгорода, данные расходы составляют 20% и менее, из чего следует, что необходимо объединение управляющих компаний, что позволяет оптимизировать и тем самым сократить затраты на управление (уменьшение численности управляющего персонала).
Большим минусом является то, что не ведется разъяснительная работа о необходимости реализации положений федерального закона № 261 «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности». В соответствии с ним собственники помещений, в том числе и собственники муниципального жилья, должны обеспечить установку и ввод в эксплуатацию коллективных (общедомовых) и индивидуальных приборов учета. В настоящее время доля отпуска коммунальных ресурсов по воде и теплу, счет за которые выставлен по приборам учета, составляет 51 и 43% соответственно. Среднее значение по СЗФО по воде — 73%, по РФ — 58,3%, по теплу по СЗФО — 39,5%, по РФ — 37%.
Имеют место факты, когда органами местного самоуправления не принимаются меры по организации обеспечения услугами теплоснабжения населения. Например, в Боровичах построена котельная, которая должна отапливать два социальных объекта в микрорайоне Вельгия — школу и детский сад, но обеспечить её своевременную эксплуатацию администрация города не смогла. Для обеспечения учреждений теплом администрация области оказала содействие в заключении договора аренды с ООО «МП ЖКХ НЖКС». Договор заключен в сентябре, отопление подано в начале октября.
Учёт и контроль
С 2007 года вследствие развития рынка управления жильем число управляющих и ремонтно-эксплуатационных организаций в области значительно увеличилось. В настоящее время в области в сфере управления и обслуживания жилищного фонда заняты 92 управляющие организации и 324 товарищества собственников жилья. Площадь жилищного фонда области составляет 17,2 млн. кв. м, из них к многоквартирным относятся 5787 домов (9,4 млн. кв. м). По состоянию на 1 сентября, на 1351 (30,8%) многоквартирном доме выбран непосредственный способ управления, на 3256 (56,3%) — управление управляющей организацией, на 407 (7,0%) — созданы товарищества собственников жилья или жилищные кооперативы.
Да, в жилищно-коммунальной сфере появилось значительное количество частных управляющих компаний, однако их деятельность не вызывает у потребителей доверия. Большинство управляющих компаний представляют собой ООО с минимальным размером уставного капитала, у которых нет какой-либо материально-технической базы.
Выстраивание эффективной системы контроля за деятельностью малых фирм не представляется возможным. Поэтому многие функции — контролирующие, организационные, исполняемые в настоящее время органами государственной власти и местного самоуправления, — должны переходить к саморегулируемым общественным организациям. А органам местной власти необходимо принимать меры по недопущению на рынок управления недобросовестных управляющих организаций, контролировать ситуацию по взаиморасчетам.
Кроме того, на федеральном уровне принято постановление Правительства РФ № 731 от 23.09.2010 года «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», контроль за соблюдением которого возложен на государственную жилищную инспекцию РФ, что позволит обеспечить прозрачность финансово-хозяйственной деятельности управляющих организаций и управления многоквартирным домом.
* * *
Качество жилищно-коммунальных услуг — это результат сбалансированного взаимодействия органов государственного и местного управления, организаций жилищно-коммунального комплекса и собственников жилья, во многом зависит от налаженного взаимодействия всех участников отношений. Первые шаги в этом направлении в Великом Новгороде, например, уже сделаны. В настоящее время осуществляются реорганизация и оптимизация системы управления жилищным фондом. Будем надеяться, что результаты этих мероприятий приведут к решению ряда накопившихся в сфере управления домами проблем и послужат примером для других территорий.
